איך לחסוך במס רכישה?
מבוא
כל רוכש של דירת מגורים מחויב לשלם מס רכישה, הנגזר לפי שווי הדירה הנרכשת. מס הרכישה מחושב לפי מדרגות מס. יש הבדל בין רכישת דירה יחידה לבין רכישת דירה נוספת להשקעה. החוק מאפשר הקלות ופטורים שונים ממס רכישה בעת קניית דירה, וכן יש אפשרות לבצע תכנוני מס חוקיים, אשר עשויים, במקרים מסוימים, לחסוך לכם הרבה כסף.
במאמר זה, מסביר ומדגים עורך דין עמית ורד, שהינו עורך דין מומחה למקרקעין, והמייסד והבעלים של עמית ורד משרד עורכי דין נוטריון וגישור בראשון לציון, כיצד ניתן להביא להפחתת מס רכישה בעת קניית דירה, עם דוגמאות מהפרקטיקה המשפטית ואיך עו"ד קניית דירה יכול לעזור.
מכירת דירה או העברה ללא תמורה
יעל וגל הם זוג נשוי בשנות השלושים ויש להם שני ילדים. הם הכירו באוניברסיטה בבאר שבע לפני כעשר שנים. לאחר החתונה, בעצת אביה של יעל, הם הצליחו לגייס סכום כסף התחלתי רכשו דירה בבאר שבע בסכום נמוך יחסית של 420,000 ₪. בזמן הלימודים הם התגוררו בדירה ולאחר-מכן, כאשר חזרו להתגורר במרכז בדירה שכורה, הם השכירו את הדירה ובאמצעותה מימנו חלק משכר הדירה.
היום הם מעוניינים לרכוש דירה נוספת. הדירה הנרכשת נמצאת ברעננה וסכום הקנייה הינו בסך של 1,800,000 ₪. להפתעתם, מתברר שמבחינת החוק הם נחשבים משקיעים, וכי מאחר ומדובר עבורם בדירה שנייה, מס הרכישה הצפוי (נכון לשנת 2013) הינו בשיעור של 97,107 ₪. מדובר בסכום גבוה מאוד, אשר אינו מאפשר להם לרכוש את הדירה המיוחלת.
עוד מסתבר, כי מאחר וכאמור הם נחשבים בתור משקיעים, אזי לפי הוראות בנק ישראל הם לא יכולים לקבל הלוואת משכנתא בשיעור של יותר מ-50% בגין הדירה ברעננה, ולפיכך אין להם אפשרות לבצע את העסקה.
בפני יעל וגל עומדות שתי אפשרויות. הראשונה, הינה למכור את הדירה בבאר שבע. מחירה בינתיים קפץ, אולם מאחר וזו דירה ישנה מאוד ויש בה לא מעט בעיות וקלקולים, והם גם מתגוררים רחוק, לעתים הם מרגישים שהדירה הזו מהווה עליהם יותר נטל, מאשר תועלת.
את הדירה בבאר שבע הם לא חייבים למכור כעת, אלא לפי החוק הם יכולים לבקש פטור, אשר יאפשר להם למוכרה בתוך 24 חודשיים ממועד קניית הדירה ברעננה.
כך, מס הרכישה יחושב לפי דירה יחידה.
כמו כן, בינתיים הם יוכלו ליהנות מתקבולי שדמי השכירות.
בנוסף, הדבר מאפשר להם לקבל משכנתא בתור משפרי דיור (ולא משקיעים), כלומר, בשיעור של עד 70% מהדירה ברעננה, מה שישאיר להם אפילו כסף לשיפוץ המטבח, וכו'.
סכום מס הרכישה במקרה כזה יעמוד על סך של כ- 12,000 ₪ בלבד, כלומר, מסודר בחסכון אדיר של כ- 85,000 ₪.
האפשרות השנייה הינה להעביר את הדירה להורים. כלומר, הדירה בבאר שבע לא תימכר, אלא תועבר במתנה, כל אחד מבני הזוג יעביר את חלקו (מחצית להוריו). ההורים יערכו צוואה במסגרתה יורישו את הדירה ליעל ולגל, וכן ניתן לרשום הערת אזהרה לטובתם, למניעת עסקה נוגדת ללא אישור של יעל וגל.
היתרון של האופציה הזו, הוא בכך שהם עדיין ייהנו ממדרגת מס רכישה של דירה יחידה, כפי שצוין לעיל, וכן יוכלו לקבל מימון משכנתא לפי דירה יחידה ולא בתור משקיעים, כאשר השליטה בדירה בבאר שבע עדיין תהיה של המשפחה.
רכישת דירה עם תכולה
אלינור ומוטי רוכשים דירה בהרצלייה פיתוח מתושבים זרים. מחיר הדירה המוסכם הינו 2,500,000 ₪, מאחר ומדובר בדירה מרוהטת. שווי הריהוט הינו בערך 400,000 ₪ (מדובר ברהיטים יוקרתיים, מכשירי חשמל מפירמות מעולות, וכו').
במידה ואלינור ומוטי ידאגו להפריד בחוזה קניית הדירה את התמורה עבור הדירה ואת התמורה עבור התכולה, הם יוכלו לחסוך מס רכישה בגין התכולה, העומד על סכום של בערך 28,000 ₪.
כאשר למי מהצדדים יש דירה מלפני החתונה
סיון ואיתי התחתנו לפני כשנה. איתי הוא גרוש (ללא ילדים) וסיון היא רווקה. בבעלותו של איתי יש דירה ברמת-גן אותה ירש מסבתו עליה השלום עוד לפני שנים רבות.
כעת, בני הזוג מעוניינים לרכוש דירה למגורים עבורם. באמצעות הליך של פיצול שומה עצמית במס רכישה, ניתן לייחס לסיון מעמד של רוכשת של דירה ראשונה ואילו רק לגבי איתי יבוצע החישוב לפי דירה שנייה.
במידה והם לא היו מתייעצים עם עורך דין מומחה לעסקאות מקרקעין ומיסוי נדל"ן, הם היו עלולים להיות מחויבים בשיעור לפי מדרגה של דירה שנייה, כלומר, 3.5% מס רכישה מהשקל הראשון. בקונסטלציה של פיצול השומות העצמיות, מאחר ודירתו של איתי נתקבלה אצלו לפני החתונה, הרי שלסיון למעשה אין דירה (למרות שהם נחשבים בתא משפחתי אחד), ומכאן ניתן לחסוך עשרות אלפי שקלים.
הקלות ופטורים לנכים, עולים חדשים וכו'
תקנות מס רכישה כוללות פטורים שונים למקרים מיוחדים.
עולים חדשים, נכים, נפגעי פעולות איבה, זכאים להנחה משמעותית במס רכישה.
לפיכך, טרם עסקה של רכישת דירה, מומלץ להיוועץ מבעוד מועד עם עורך דין המתמחה בתכנוני מיסוי נדל"ן, כדי לבחון האם במקרה שלכם תוכלו ליהנות מהקלה/פטור כל שהוא.
מגרש לבניית דירה
מס רכישה בגין מגרש הינו במדרגה קבועה של 6% משווי המגרש הנרכש.
לפי החוק, במידה ובתוך שנתיים יהיה היתר בניה לבניית דירה או בית על המגרש, ניתן לקבל החזר של 1% במס רכישה. לא תמיד אנשים מודעים לכך. ניתן לפנות למיסוי מקרקעין ולקבל החזר כספי, עם הצמדה וריבית ממועד התשלום ועד קבלת ההחזר הכספי בפועל.
לעתים, מדובר בסכומי כסף לא מבוטלים.
סיכומו של דבר
במאמר זה סקרנו בקצרה טיפים שונים לחסכון במס רכישה. יש, כמובן, עוד הרב האופציות לחסכון חוקי ממס, אותן לא נוכל לסקור, שכן המקרים הם רבים וכל מקרה יש לבחון לפי נסיבותיו הספציפיות.
הנושא של מיסוי מקרקעין הינו מורכב. בחוק יש לא מעט דקויות וסעיפים סבוכים, אשר גם עורכי דין שאינם מנוסים בתחום מתקשים להבינם ולבצע תכנון מס אופטימאלי.
לפיכך, העצה הטובה ביותר שנוכל להעניק לכם הינה שטרם ביצוע עסקת רכישת דירה או נדל"ן, פנו אל עורך דין הבקיא ומיומן בתחום ספציפי זו ושזוהי מומחיותו, כדי להיערך מראש לתכנון המס המיטבי והנכון ביותר עבורכם.